Immobilier : faites les bons choix

Est-ce le bon moment pour acheter ?

Les prix se stabilisent Après une longue période de hausse des prix (+130 % à Paris depuis 1998), le marché immobilier tant à se rationaliser. Selon les notaires, les prix à Paris sur 2005-2006 n’ont progressé « que » de 10% sur la même période l’année précédente. On peut même s’attendre d’ici quelques mois à voir se profiler une baisse du prix du m². De plus, les niveaux des taux d’intérêts, toujours relativement bas, encouragent les investissements immobiliers, alors qu’à contrario, ils pénalisent l’épargnant qui souhaite s’orienter sur des supports financiers.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter :

Neuf ou ancien ? En fonction du type bien et de son emplacement, les prix peuvent varier très sensiblement, surtout pour l’ancien. Si vous souhaitez investir pour transmettre un capital, il est plus intéressant de se tourner vers des programmes immobiliers neufs, car vous pourrez profiter, dans un premier temps, de dispositifs locatifs avantageux. Si vous faîtes ce choix, veillez à ce que le gain fiscal du neuf ne soit pas absorbé par son surcoût à l’achat ou par des charges de fonctionnement exorbitantes. À l’inverse, n’investissez pas dans l’ancien si de gros travaux sont à prévoir, car vous ne vous y retrouveriez pas. D’autant que les dégradations restent le plus gros risque de la location.

Par qui acheter ? Qu’il s’agisse de louer ou de faire une plus-value à la revente, le principe essentiel est le même. Vous devez acheter le bien comme si vous alliez y habiter. Vous pouvez acheter votre bien directement à un particulier, passer par une agence immobilière ou bien encore faire appel à un notaire, vous aurez alors toute la sécurité que peut vous apporter un officier ministériel. Si vous êtes intéressé par cette option, vous devrez néanmoins verser au notaire aux alentours de 5 % du prix, au titre des frais d’acquisition.

Le recours à l’emprunt :Votre plan de financement passe généralement par le recours à l’emprunt. Si vous optez pour cette solution, faites attention à bien négocier votre prêt, car depuis janvier, les taux d’intérêts se situent encore sur des niveaux acceptables, aux alentours de 4 %. Cependant, ils pourraient gagner près de 0,20 % de hausse d’ici la fin de l’année, soit, pour un crédit de 150 000 € sur 25 ans, un surcoût de près de 5 000 € (cf. tableau). Lors de la souscription de votre prêt, vous devrez choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable. C’est à dire entre la sécurité qu’apporte le taux fixe, et l’économie (en terme de coût total du prêt) que vous pouvez peut-être réaliser grâce à un prêt à taux révisable. Mais attention, pour ce dernier, vous resterez soumis à la hausse des taux.

3 raisons pour investir dans l’immobilier

Préparer votre retraite :

Devenir propriétaire avant la retraite . Une personne active peut supporter le coût d’un loyer. Un retraité, qui subira une baisse de ses revenus, aura sans doute plus de difficultés. C’est pourquoi l’une des priorités, avant la retraite, est de devenir propriétaire de sa résidence principale. En effet, au lieu d’assumer des loyers, mieux vaut rembourser un emprunt par mensualités, la charge financière étant souvent la même. L’objectif : ne plus avoir de remboursement à sa charge, ni de loyer au moment de partie en retraite. Une diminution de coûts qui viendra compenser la baisse de vos revenus.

Obtenir des revenus complémentaires. Si vous décidez de louer votre bien immobilier, vous recevrez des revenus fonciers. La baisse des loyers n’étant pas pour tout de suite, vous vous assurerez une ressource stable. Il s’agit d’investir au plus tôt, dans un ou plusieurs biens en empruntant et de mettre ce ou ces biens en location. L’idéal étant que le montant net des loyers perçus permette au moins de rembourser les mensualités d’emprunt. L’objectif, au jour de votre retraite, est de voir votre emprunt intégralement remboursé afin que vous puissiez profiter des loyers comme autant de revenus complémentaires ou encore de vendre le ou les biens en réalisant une plus-value.

Optimiser votre imposition. Utilisez les nouveaux dispositifs Robien et Borloo. Vous pouvez, grâce à l’investissement locatif, bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. Réaliser un investissement résidentiel dans le neuf ou dans l’ancien à réhabiliter permet, sous certaines conditions, de déduire du montant de vos revenus fiscaux 50 % du prix d’acquisition sur une période de 9 ans (voir notre article du mois d’octobre).

Investissez au soleil. Vous pouvez également conjuguer tourisme et défiscalisation. En effet, jusqu’à fin 2010, le fisc favorise l’achat de logements locatifs de tourisme achetés neufs ou sur plan dans les zones dites de revitalisation rurale (ZRR). Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt de 25 % du prix d’achat, étalée sur six ans et ce, dans une limite de 12 500 € pour un célibataire et 25 000 € pour un couple marié. De la même, manière, vous pouvez investir dans les DOM-TOM, avec la loi Girardin, qui offre une réduction d’impôt, étalée sur cinq ans, égale à 50 % du prix d’achat.

Réhabilitez le patrimoine. Si vous êtes fortement imposés et que vous êtes amateurs de vieilles pierres, vous pouvez opter, au choix, pour des biens éligibles dans le cadre de la loi Malraux ou pour des propriétés assimilé au régime des monuments historiques. Ceux-ci vous permettront de déduire de votre imposition 100 % des travaux de réhabilitation, ainsi que les intérêts d’emprunt, sur une période de 2 ans. Attention : vous devrez alors louer votre bien pendant au moins 6 ans.

Préparer votre succession.

Protégez votre famille. Investir dans l’immobilier vous permet de transmettre un patrimoine solide à vos enfants, à condition, bien sûr, de bien répartir les biens transmis et d’éviter au maximum l’indivision (voir notre article de juillet-août 2006). De même, attention de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier, car un minimum de liquidités permettront de payer les éventuels droits de succession sur les biens transmis.

Pensez aux donations. Elles peuvent être réalisées en pleine propriété ou avec une réserve d’usufruit, ce qui vous autorise à continuer à habiter votre bien ou le mettre en location et donc d’en tirer des revenus. L’avantage est indéniable : cela permet de payer moins de frais pour les bénéficiaires au moment de la succession et d’anticiper la date du paiement. L’acte peut également prendre la forme d’une donation partage permettant de répartir le patrimoine entre les enfants. Modifié : Evolution des prix au m² à Paris et en Il de France : À Paris, le cap des 5 600 €/m² a été franchi sur ce mois de septembre pour les appartements anciens. Les prix progressent sur l’année 2005 de 9,58 %, une hausse équivalente à celle observée en Ile-de-France (petite et grande couronne), à + 8 %. Toujours en Ile-de-France, les prix des appartements neufs augmentent mais beaucoup moins rapidement que dans l’ancien (+ 6 %). Ils coûtent cependant plus cher, à 3 864 €/m² contre 3 500 €/m² dans l’ancien. Les maisons, elles, sont plus abordables, à 2 950 €/m².

Récapitulatif de l’évolution des prix moyens au m² localisation sept.-06 août-06 janv-06 Evolution depuis janvier 06 Paris 5 808 5 494 5 300 + 9,58 % Ile-de-France hors Paris 3 403 3 412 3 269 + 4,10 % Ile-de-France avec Paris 4 173 4 078 3 919 + 7,8 % Province 2 258 2 245 2 051 + 10,09 % France entière 3 029 2 982 2 802 + 8,10 % Tableau comparatif des taux d’emprunt

FINANCIER : Le prêt hypothécaire rechargeable :

Avec ce nouveau type de prêt, le montant du crédit est déterminé par la valeur du bien immobilier, et ne dépend donc plus seulement de ses revenus. Il est dit "rechargeable" car, au fur et à mesure de ses remboursements, le souscripteur retrouve une nouvelle capacité d’emprunter, qui croît d’autant plus que les prix de l’immobilier augmentent.

Utilisant l’hypothèque pour garantir un prêt autre que le prêt immobilier d’origine (prêt de consommation courante, prêt pour travaux…), votre bien immobilier peut être mis en danger par un endettement excessif… A utiliser donc avec précaution.

Pour plus de renseignements : 01.60.10.68.71.www.prospering.fr